主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受福建省人民政府委托，现就《福建省物业管理条例修正案（草案）》（以下简称《条例修正案（草案）》）作如下说明：

民法典自2021年1月1日起施行，在现行有关法律规定的基础上，对民事权利制度作了进一步丰富和发展。根据省人大常委会的工作部署，为了贯彻落实民法典，确保我省地方性法规与党中央精神和国家法律法规相一致，维护法制统一，拟对《福建省物业管理条例》中不符合民法典的内容进行修改，主要情况如下：

一、关于上位法依据修改的问题

依据民法典第一千二百六十条废止《中华人民共和国物权法》的规定，将上位法依据修改为“根据《中华人民共和国民法典》”（第一条）。

二、关于职能部门表述修改的问题

根据福建省省级机构改革情况及物业管理工作实际，明确省人民政府住房和城乡建设主管部门和设区的市、县（市、区）人民政府确定的部门为物业管理主管部门，县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、城市管理、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、消防等部门按照各自职责做好有关监管工作（第五条、第六十九条）。

三、关于业主共同决定事项和表决规则修改的问题

依据民法典第二百七十八条规定，明确业主共同决定事项包括制定和修改业主大会议事规则等九项内容（第十四条）；采用集体讨论方式召开业主大会的，业主可以自行或者委托代理人参加会议，也可以根据业主大会制定的议事规则推选业主代表参加会议（第十五条）；并对业主共同决定事项的表决人数比例作了相应修改（第十四条、第十五条、第十九条、第三十四条、第四十六条）。

四、关于物业服务合同修改的问题

依据民法典有关规定和物业管理工作实际，将前期物业服务合同的备案主体改为物业服务企业，备案起算时间改为签订前期物业服务合同之日起（第三十三条）；取消对前期物业服务合同期限的限制，明确前期物业服务合同终止和期限届满后继续履行的情形（第三十四条）；在物业服务合同应当约定的主要事项中增加专项维修资金使用、办公用房管理使用和服务交接，明确物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺为物业服务合同的组成部分（第三十六条）；修改物业服务合同解除和终止的相关规定（第三十九条、第四十条）。

五、关于催交物业服务费和细化公共收益收支情况公示相关规定的问题

依据民法典有关规定和物业管理工作实际，取消对催交物业服务费的次数要求，明确催交方式为“书面”，并增加申请仲裁作为争议解决方式（第四十八条）；在物业承租人或者买受人告知事项中增加居住权的约定（第五十四条）；修改公共收益的定义，规定物业服务企业或者业主委员会应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账；细化公共收益收入的公示要求并赋予业主查询权（第六十三条）。

六、关于个别文字表述和款项顺序修改的问题

（一）对照民法典及有关法律、法规，将所有的“自主管理”统一修改为“自行管理”,所有的“物业管理区域”统一修改为“物业服务区域”。

（二）根据国家有关法规，将“房屋登记机构”修改为“不动产登记机构”（第十一条）。

（三）按照规范表述修改个别文字，并相应调整款项顺序。

《条例修正案（草案）》及以上说明是否妥当，请审议。