近日，在晋江市不动产登记中心（以下简称“登记中心”）办事大厅内，前来办理不动产权首次登记和后续建筑物抵押权首次登记的企业办事代表少了往日的焦虑，多了几分从容。这份变化，源自一项“带押换证”的创新服务。

原来，当地不少企业在完成在建工程竣工验收后，亟须办理房屋首次登记。按照常规流程，需先注销原在建工程抵押权登记，才能办理房屋首次登记和后续建筑物抵押权首次登记，业务涉及环节多、耗时长。

这一流程衍生的贷款“悬空期”难题，引起了登记中心的重视。

“所谓贷款‘悬空期’，是指抵押物的旧抵押已注销但新抵押尚未办妥的空档期，此时贷款尚无有效的抵押担保，银行债权处于‘悬空’状态。对于企业来说，为了解决银行贷款‘悬空期’，结清原贷款，往往需要借‘新’还‘旧’或提供额外的担保，这不仅增加了企业的融资成本，还可能带来巨大的经营风险。”登记中心主任翁信托解释道。

“一边是银行的风控底线，一边是企业的资金压力，如何在保障银行资金安全的前提下为企业减负，成为我们改革必须攻克的难题。”晋江市自然资源局局长陈英俊说。

面对长期以来形成的“先还贷、后换证”的固有模式，登记中心提出“带抵押直接换证”这一创新思路，从法律依据、流程再造等维度系统发力，让抵押物权随产权变更无缝衔接。

理念的突破，源于对法律要义的精准把握。原有的登记规则中，不动产需解除抵押后方可办理变更登记。但抵押权作为担保物权，具有法定追及效力——无论产权归属如何变化，抵押权始终附着于标的物本身。“《中华人民共和国民法典》第四百零六条明确规定：‘抵押财产转让的，抵押权不受影响’。”翁信托说，循着这一法律逻辑，中心重构业务规则：企业无需结清原贷款，可直接办理不动产权变更登记，原抵押权同步延续至新证之上。

这一模式既为银行贷款资金风控提供保障，又为企业融资减负松绑。

理念的更新需要借助流程的优化才能落地。传统模式下，不动产权变更登记要经过“注销旧抵押—产权变更—设立新抵押”三套独立流程，登记中心将原有流程进行整合，变分步走为同步办，并借助系统登记模块的升级，将抵押信息自动关联匹配，操作时长从134分钟缩短至14分钟，耗时减少89.6%。

“我们建立了前置预审机制，提前对接银行与办事企业，精准指导材料填报，同步开展合规性审查，确保申请材料一次达标。”翁信托说。

去年以来，晋江市不动产登记中心与23家银行建立常态化对接机制，申请材料一次性通过率由改革前的81%提升至100%，平均退件整改时间减少1个工作日。“‘带押换证’推行后，银企业务衔接更为顺畅，我行贷款审批、放款全流程运转更加高效。”中国建设银行晋江分行工作人员杨丹丹对此深有体会。

服务的创新，最终转化为企业可感可及的真实红利。

去年3月，泉州市首宗在建工程抵押“带押换证”业务在晋江落地，福建颖华光电科技有限公司通过该服务，当日即办结业务，免去了1.06亿元的“过桥”资金。

该企业经办人谢女士告诉记者，颖华光电在竣工验收后，需要办理房屋首次登记和后续建筑物抵押权首次登记。如果按老办法，企业需要筹集大量“过桥”资金。在顺利的前提下，全程至少也需要3个工作日，并且高额利息会让处于建设期的企业承受巨大压力。

“依托‘带押换证’服务，企业未支出一分‘过桥’费用，申请当天便拿到了不动产权证。办证全程高效顺畅，我感受到了政务服务的温度，这也让我们企业发展更有底气。”谢女士感慨道。

从单一场景破冰到多元场景覆盖，如今，“带押换证”服务可登记范围已涵盖产权分割合并、产权人信息变更、不动产坐落及面积调整、离婚析产等多种涉及抵押权已登记的不动产变更情形。截至目前，登记中心共办理“带押换证”登记366宗，涉及抵押金额约68.052亿元。

“不止于单项改革的突破，我们希望撬动政务服务整体升级。”翁信托说，以“带押换证”为突破口，晋江市还推出工业物业分割转让登记等50条惠民利企举措，累计服务企业700余家。